Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость

В настоящее время основными инвесторами на рынке недвижимости являются крупные российские финансово-промышленные группы. В будущем, если ситуация будет развиваться благоприятно, возможно, на рынок в большей степени будет поступать зарубежный капитал. Кроме того, эксперты считают, что для сбалансированного развития системы инвестирования необходимо развитие ипотечного рынка и инвестиционной инфраструктуры, а также снижение входного порога для инвесторов из закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

Известно, что московский и петербургский строительный комплекс «освоил» практически все земельные участки, свободные от обязательств третьих лиц и пригодные для массового строительства. В ближайшие три года будут застроены последние.

Очевидно, что потребность в таком продукте, как инвестиционные строительные проекты (ИСП), возникла на пике роста спроса и цен на недвижимость. Строго говоря, ИСП - это продукт, ориентированный на реализацию идеи капитального вложения в строящиеся объекты. В наиболее подготовленном и интересном для инвестора виде он представляет собой землю под застройку в долгосрочной аренде или в собственности, утвержденный проект здания или сооружения и действующее разрешение на строительство.

Менее «полная» версия инвестиционного проекта включает в себя выделенную землю + проект на строительство объекта + ТЭО + некоторая разрешительная документация на строительство.

ТЭО инвестиционного проекта - это план, в котором описаны все стадии разработки, согласования и постройки «под ключ» объекта недвижимости, способ приобретения под него земли и привлечения финансирования, а так же и последующего его использования. Этот бизнес-план можно условно разделить на три этапа: подготовительный, строительство и реализация.

В зависимости от точки входа в проект, инвестор может участвовать с нулевого цикла (несет все риски, связанные с приобретением и подготовкой земли и разрешительной документации) либо подключиться к участию в проекте на той стадии, когда будет уверен, что решит все юридические и административные вопросы своими силами.

Приобретение земельного участка с разрешением на строительство идеально подходит для инвестиционно-строительных компаний, которые желают принять участие только в этапе собственно строительства объекта и сдачи его государственной комиссии.

Главное преимущество покупки ИСП инвестор понимает как свое избавление от необходимости заниматься подготовкой, регистрацией и утверждением все разрешительной документации. Обычно на этом этапе возникает много сложностей бюрократического характера, что влечет за собой материальные и временные расходы. Покупка площадки с готовыми документами «под ключ» экономит много полезных ресурсов.

Стоимость инсвестиционно-строительного проекта складывается из стоимости земли и разрешительной документации на строительство объекта на этой земле (земля + документы на строительство). Это прямые затраты в инвестиционный проект, их можно назвать себестоимостными.

Если инвестиционный проект выставлен на продажу, то продавец при определении цены обычно отталкивается от прогноза стоимости реализованного (построенного) проекта, вычитает стоимость строительства и прибыль инвестора (она примерно равно стоимости строительства). Вычисленная подобным образом цена проекта порой в несколько раз выше его себестоимости.

Еще статьи по экономике

Классические социально-экономические истоки теории организации
Современный мир нередко рассматривается как мир организаций, которые представляют собой совокупность людей и групп, объединенных для достижения какой-либо цели, решения той ил ...

Уровень, структура, источники получения и степень дифференциации доходов населения
Проблема справедливого распределения доходов стояла перед человечеством во все времена. На почве разделения прибылей вспыхивали конфликты и войны. Однако мы живём в цивилизован ...

Малый бизнес необходимость и основные формы государственной поддержки
Малый бизнес в рыночной экономике - немаловажный сектор, который играет свою роль в определении темпов экономического роста, структуре и качестве валового национального продукт ...