Современное состояние иностранных инвестиций в российскую недвижимость

В последние годы обстановка в национальном и мировом хозяйствах изменилась коренным образом, существенно и разнонаправленно повлияв на экспансию зарубежных корпоративных инвесторов в ранее непопулярные с точки зрения инвестирования страны. Этому, в частности, способствовали такие важные факторы, как: а) создание единого рынка ЕС; б) активное включение в процесс зарубежного инвестирования представляющих Латинскую Америку и Юго-Восточную Азию «новых индустриальных стран» (которые стали претендовать на ведущее место в хозяйственных взаимоотношениях США с развивающимся миром); в) образование новых сфер приложения капитала в лице постсоциалистических государств. Кроме того, на международной инвестиционной деятельности зарубежного капитала серьезно сказались дальнейшее развитие научно-технического прогресса и усиливающаяся мирохозяйственная конкуренция. Отсюда и значительные коррективы прежде всего в механизмах этой деятельности.

В свете сказанного представляется актуальным проведение анализа данных, связанных с международным движением капитала, характеризующих финансовые вливания в российский сектор недвижимости.

Всего за период с 1991-го по 2011 г., по данным Госкомстата, ежегодный приток иностранного капитала в Россию увеличился с 2,0 млрд дол. до 29,7 млрд. дол., т. е. почти в 15 раз.

В анализируемый период тенденция сохранения неэффективной структуры привлекаемого с мировых рынков капитала выражена предельно четко - преобладающими являются так называемые «прочие инвестиции», основная часть которых представлена кредитами, включая кредиты от различных международных финансовых организаций и правительств иностранных государств. За 2011 г. объем прочих иностранных инвестиций превысил уровень 2009 г. на 47,1%. Их доля в общем объеме поступивших иностранных инвестиций составила 75,8% (в 2009 г. -77,4%).

Однако, следует отметить, что при сокращении доли прямых инвестиций, составляющая инвестиций в недвижимость в доли прямых инвестиций растет с каждым годом. Если, по оценкам экспертов, в 2009 г. иностранные инвестиции в недвижимость составляли 5,4%, то уже в 2011 г. они увеличились до 7,4%

По оценкам Jones Lang LaSalle (JLL), в первом полугодии 2012 года в России общий объем привлеченных прямых иностранных инвестиций в недвижимость составил 1,27 млрд. долларов. По мнению экспертов, российский рынок недвижимости сейчас наиболее перспективен в Восточной Европе для вложения средств.

Рейтинги компании Knight Frank показывают, что по количеству иностранных инвестиций в недвижимость Россия вышла на первое место в Восточной Европе За ней следуют Польша, Чехия и Румыния, там ставки капитализации варьируются в диапазоне от 6 до 8% годовых. Издание приводит слова управляющего директора Knight Frank Джереми Оутса: «Сегодня эти показатели в России на порядок выше, чем на европейских рынках. Начальная доходность офисов класса «А», приобретаемых инвесторами, составляет от 8,5 до 10,5% годовых, качественных торговых объектов - от 9 до 11%, складских комплексов - от 10 до 12%.

По мнению экспертов, в российском рынке недвижимости зарубежных инвесторов привлекает прежде всего большой потенциал рынка коммерческой недвижимости, его высокая доходность и довольно небольшие по сравнению с Европой сроки окупаемости проектов. Как объясняет старший аналитик отдела рынков капитала C&W/S&R Дэвид Коэн, «на развитых рынках коэффициент доходности в последние годы достаточно низкий, и, несмотря на предполагаемые риски, инвесторы все больше средств вкладывают именно в развивающиеся рынки».

В то же время, по словам генерального директора Paul’s Yard Павла Здрадовского, консервативные инвесторы, например Fleming Family & Partners, по-прежнему предпочитают входить в готовый бизнес. «А более агрессивные идут и в готовящиеся проекты, отдавая предпочтение ритейлу как наиболее доходному сегменту», говорит Павел Здрадовский.

Участники рынка полагают, что растущий рынок коммерческой недвижимости в России через несколько лет догонит развитые страны. Павел Здрадовский прогнозирует, что рынок «в дальнейшем стабилизируется и начнется стагнация». Однако по словам Владимир Пинаева, рынок от этого станет более профессиональным, ведь «уровень капитализации объектов влияет не на объем инвестиций, а на их качественный состав. С рынка уйдут те инвесторы, которые рассчитывали на быстрый заработок».

Заключение

Развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.

Еще статьи по экономике

Уровень, структура, источники получения и степень дифференциации доходов населения
Проблема справедливого распределения доходов стояла перед человечеством во все времена. На почве разделения прибылей вспыхивали конфликты и войны. Однако мы живём в цивилизован ...

Формы реальных инвестиций и процесс управления ими
Реальное инвестирование для большинства предприятий в современных условиях составляет основу инвестиционной деятельности. Осуществление реальных инвестиций характеризуется рядом особенностей ...

Затратный подход в оценке стоимости бизнеса
Актуальность темы исследования. Продавая предприятие необходимо объективно оценить его возможности увеличивать свою стоимость, быть рентабельным, т.е. приносить доход собствен ...